1. 存量房贷换锚主要规则?

近期各家银行陆续发出通知，2020年3月1日起，存量房贷定价基准可以开始转换。从四大行发布的通知来看，房贷定价基准转换的主要规则如下：

参与范围：参与转换的贷款条件有三个：①时间条件，2020年1月1日前已发放，或已签合同但未发放;②基准条件，基准利率锚定的是贷款基准利率;③贷款类型，必须是浮动利率贷款。可以不转换的房贷主要有三种：①剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款(比如和银行约定的重定价日是每年年末，则2020年12月31日前到期的贷款不必参与转换);②公积金贷款(包括组合贷款中的公积金贷款)，以及经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款;③固定利率贷款。

转换过程：房贷转换可以选择：①转为固定利率贷款，根据央行文件，利率水平与原合同相比不变;②转为LPR基准的浮动利率贷款，5年期以上贷款基准参考5年期LPR，5年期以内贷款基准参考1年期LPR。转换后不可再转换。重定价日和重定价周期可以协商，但周期最短为1年。以中行为例，线上渠道默认的重定价周期是12个月，重定价日可选择2021年1月1日或者贷款放款日对应的每年对月对日。

定价确定：若转为LPR定价，转换前，房贷利率X=贷款基准利率×(1±浮动比例);转换后房贷利率Y=重定价日前最近1个月LPR基准利率+加减点。加减点数=X-2019年12月LPR利率，在合同期内不变。

具体操作：近期各家银行已经陆续发出存量贷款转换的通知，以工商银行(5.370， -0.01， -0.19%)为例，可通过：①线上渠道办理，如手机银行APP;②线下渠道办理，如网点的智能柜员机(预计3月中旬上线)、贷款服务行。值得注意的是，主借款人和所有共同借款人需共同确认定价基准变更。部分银行尚未开通办理渠道，有待进一步通知。

不同银行的切换时间和默认规则有所不同，部分银行默认切换为LPR定价，除非借款人主动提出转为固定利率。

2. 面对换锚借款人怎么选?

在规则内，我们通过逻辑判断借款人的主流选择。面对换锚，借款人的两个主要问题是：①选择固定利率还是LPR?②如果选择LPR，重定价周期和重定价日怎么选?本质上，这两个问题都归结于对LPR利率未来走势的判断。

2.1. LPR未来大概率向下

首先，我们要明白LPR的内涵。LPR(Loan Prime Rate)，又名贷款基础利率，是商业银行对最优质客户执行的贷款利率。根据简单的成本加成定价法，贷款利率=筹集资金的边际利息成本+经营成本+预计补偿违约风险的边际成本+ 银行目标利润水平。正因为是对最优质客户的报价，理论上LPR报价中违约风险对应的补偿是很低的。因此不妨将LPR简化为：LPR=资金成本+经营成本+目标利润。

长期来看LPR中枢大概率处于稳中有降的通道：①资金成本，中枢主要取决于经济的中长期走势。我国经济增速中长期来看处于下降通道，利率水平中枢也是趋势性下降。②经营成本，随着科技运用，经营效率提升，经营成本长期来看是趋于下降的。③目标利润率，银行业让利实体经济的背景下，目标利润率预计也是平稳为主，甚至有下降空间。考虑经营成本和目标利润率的变动比较缓慢的，LPR的变动主要取决于资金成本(经济增速)的变化，这也可以从美国市场得到印证。在中长期的视角下，转换为LPR是比较理性的选择。

经济周期中，LPR利率会有波动。从美国情况来看，尽管随着整体经济增速中枢下降，LPR中枢呈现下降趋势，但还是会在小的经济周期中围绕中枢波动。随着经济复苏，政策利率抬高，最优惠贷款利率跟随上升;而随着经济承压，政策利率下调，最优惠贷款利率也下降。

当然预测未来三十年的经济周期，是非常困难的。①短期来看，受疫情影响，短期内国内经济增长承压，政策性利率(MLF)近期也持续下调，LPR利率有继续下调的空间。②中长期来看，经济周期的波动是难以预测的，转换为LPR定价需要承担利率波动的风险，这也是借款人必须考虑的事项。下面基于多种情形，推算借款人转换LPR的潜在收益和承担的利率风险。

2.2. 转换LPR收益与风险

转换为LPR定价，借款人将获得LPR下行的收益，同时也承担LPR上行的风险。为衡量转换LPR的收益与风险，我们提出了多个情形以验证。包括：①固定利率贷款;②转换为LPR基准，但是5年期LPR不再变动;③转换为LPR，对5年期LPR变动提出五个情形假设。值得注意的是，由于我们判断整体经济增速中枢是向下的，因此没有提出LPR波动上升的情形。可以看到选择转换为LPR后，总付款金额均较固定利率贷款有下降。整体来看：原贷款合同利率越高、剩余期限越长，转换为LPR定价的潜在收益越大。

重定价日的选择影响较小。举个例子，若剩余100万贷款本金未偿还，3月31日发放的贷款，选择转换为LPR定价时，可以选择3月31日重定价或1月1日重定价。各假设情形下重定价选择产生的差异不到600元人民币。具体是选择哪个更优取决于LPR降息的节奏，考虑影响不大，不必过于纠结。

需注意的是，由于LPR利率变动的幅度和节奏情况难以穷举，测算结果对假设条件的依赖性较强，因此结论仅供参考。

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